Kuningan, — BIN808.COM || Proses pembelian sebidang tanah oleh sebuah perusahaan yang disebut akan digunakan untuk kepentingan usaha pabrik sepatu di Kabupaten Kuningan menyisakan sejumlah pertanyaan serius. Persoalan ini bukan hanya menyangkut perubahan luas tanah setelah pengukuran Badan Pertanahan Nasional (BPN), tetapi juga ketidaksesuaian data SPPT Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang selama puluhan tahun tercatat atas nama pemilik, perubahan perhitungan harga jual beli, ketidakhadiran pemilik saat pengukuran, proses penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), hingga perbedaan keterangan panitia mengenai kantor notaris yang digunakan.14/11/2026
Persoalan semakin menarik perhatian karena pemilik mengaku selama puluhan tahun membayar PBB berdasarkan luas tanah 1.617 meter persegi yang tercantum dalam SPPT atas namanya sendiri. Namun, ketika tanah akan dibeli perusahaan dan dilakukan pengukuran oleh BPN, luas yang disampaikan melalui panitia berubah menjadi 1.545,6 meter persegi.
Terdapat selisih 71,4 meter persegi.
Pertanyaan publik pun berkembang: apabila selama puluhan tahun pemilik membayar pajak berdasarkan luas 1.617 meter persegi, mengapa ketika tanah akan dialihkan kepada perusahaan hasil pengukuran BPN menunjukkan luas yang lebih kecil? Dari mana data luas dalam SPPT berasal? Apakah terdapat kesalahan pendataan objek pajak sejak awal? Apakah batas tanah berubah atau hanya terdapat perbedaan data administrasi? Dan siapa yang harus bertanggung jawab menjelaskan perbedaan tersebut?
Redaksi menilai persoalan ini harus diperiksa secara menyeluruh. Jangan sampai pemilik tanah yang selama ini memenuhi kewajiban pajak justru tidak mendapatkan penjelasan memadai ketika muncul perbedaan data pada saat transaksi jual beli.
I. Perbandingan luas tanah dan nilai transaksi
Berdasarkan keterangan pemilik, luas yang tercantum dalam SPPT PBB adalah 1.617 meter persegi. Dalam perhitungan awal transaksi, luas tersebut dihitung sekitar 115,5 bata dengan harga Rp2.500.000 per bata.
Perhitungannya:
– Luas SPPT PBB: 1.617 m².
– Perhitungan awal: 115,5 bata.
– Harga per bata: Rp2.500.000.
– Nilai perhitungan awal: Rp288.750.000.
Setelah dilakukan pengukuran BPN, luas yang disampaikan melalui panitia menjadi 1.545,6 meter persegi atau sekitar 110,4 bata.
Perhitungannya:
– Luas hasil pengukuran BPN: 1.545,6 m².
– Perhitungan: 110,4 bata.
– Harga per bata: Rp2.500.000.
– Pembayaran: Rp276.000.000.
Dengan demikian, terdapat perbedaan luas sekitar 71,4 meter persegi atau 5,1 bata, dengan selisih nilai Rp12.750.000.
Perlu dijelaskan bahwa angka tersebut menggunakan konversi yang dipakai para pihak, yakni 1 bata sekitar 14 meter persegi.
Secara matematis, pembayaran Rp276 juta sesuai dengan luas hasil pengukuran BPN sebesar 110,4 bata dikalikan harga Rp2,5 juta per bata.
Namun, persoalan hukumnya bukan hanya apakah perhitungan tersebut benar. Persoalan utamanya adalah apakah sejak awal pemilik menyetujui bahwa harga jual beli akan disesuaikan berdasarkan hasil pengukuran BPN.
Apabila sejak awal telah disepakati bahwa harga final mengikuti luas aktual hasil pengukuran, penyesuaian tersebut dapat memiliki dasar perjanjian. Namun, apabila harga awal disepakati berdasarkan 115,5 bata dan tidak ada persetujuan mengenai penyesuaian, perubahan perhitungan perlu dipertanggungjawabkan.
Selisih Rp12.750.000 belum dapat langsung disebut utang atau kekurangan pembayaran sebelum kesepakatan dan dokumen transaksi diperiksa.
II. Puluhan tahun membayar PBB atas nama sendiri, tetapi luasnya berbeda setelah pengukuran BPN
Salah satu persoalan paling penting dalam perkara ini adalah riwayat pembayaran PBB.
Pemilik menyampaikan bahwa SPPT PBB dengan luas 1.617 meter persegi selama ini tercatat atas nama pemilik sendiri dan pembayaran pajak dilakukan selama puluhan tahun.
Fakta tersebut menimbulkan pertanyaan mengenai akurasi data objek pajak yang selama ini menjadi dasar administrasi perpajakan daerah.
Apakah data luas 1.617 meter persegi berasal dari pendataan pemerintah? Apakah berdasarkan laporan pemilik? Apakah pernah dilakukan pengukuran atau pemutakhiran data objek pajak? Mengapa perbedaan baru diketahui ketika tanah akan dialihkan kepada perusahaan?
Badan Pengelola Pendapatan Daerah (Bapenda) Kabupaten Kuningan perlu menjelaskan asal-usul pencatatan luas tersebut.
Perlu dipahami bahwa SPPT PBB merupakan dokumen perpajakan, bukan bukti kepemilikan tanah dan bukan penentu final batas hak atas tanah. Akan tetapi, SPPT merupakan dokumen resmi yang digunakan sebagai dasar administrasi penetapan pajak.
Karena pemilik menyatakan telah membayar pajak berdasarkan luas yang tercantum dalam SPPT selama puluhan tahun, ketidaksesuaian data tersebut patut diperiksa.
Apabila setelah pemeriksaan terbukti terdapat kelebihan pembayaran akibat data objek pajak yang tidak sesuai, pemilik dapat mengajukan permohonan pengembalian sesuai ketentuan perpajakan daerah.
Namun, tidak berarti seluruh pembayaran selama puluhan tahun otomatis dapat diminta kembali. Harus diperiksa tahun pajak, luas objek pajak, dasar pengenaan pajak, jumlah pembayaran, serta ketentuan mengenai jangka waktu dan persyaratan pengembalian.
III. Bapenda Kabupaten Kuningan diminta membuka asal-usul data luas 1.617 meter persegi
Dasar hukum pengelolaan PBB-P2 di Kabupaten Kuningan antara lain Peraturan Daerah Kabupaten Kuningan Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah sebagaimana diubah dengan Perda Nomor 1 Tahun 2026, serta Peraturan Bupati Kuningan Nomor 21 Tahun 2024 tentang Pemungutan PBB-P2.
Pasal 127 Perda Kabupaten Kuningan Nomor 1 Tahun 2024 mengatur bahwa wajib pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian apabila terdapat kelebihan pembayaran pajak. Ketentuan ini mengatur pula kewajiban pejabat yang ditunjuk untuk memberikan keputusan dalam jangka waktu paling lama 12 bulan sejak permohonan diterima.
Sementara itu, Pasal 59 Perbup Kuningan Nomor 21 Tahun 2024 mengatur permohonan pengembalian kelebihan pembayaran PBB-P2 dengan melampirkan dokumen yang dipersyaratkan, antara lain salinan SSPD, bukti pelunasan PBB-P2 tahun sebelumnya, dan identitas wajib pajak.
Pasal 60 mengatur pemeriksaan atas permohonan tersebut dan batas waktu pemberian keputusan paling lama 12 bulan. Apabila batas waktu terlampaui tanpa keputusan, terdapat konsekuensi sebagaimana diatur dalam ketentuan tersebut.
Ketentuan tersebut menjadi dasar bagi pemilik untuk meminta pemeriksaan apabila terdapat dugaan kelebihan pembayaran.
Bapenda Kabupaten Kuningan perlu menjawab:
1. Dari mana asal data luas 1.617 meter persegi dalam SPPT?
2. Siapa yang pertama kali mencatat atau menetapkan luas tersebut?
3. Apakah data berasal dari pendataan pemerintah atau laporan wajib pajak?
4. Apakah pernah dilakukan pengukuran atau pemutakhiran data objek pajak?
5. Apakah luas dalam SPPT pernah berubah selama puluhan tahun?
6. Apakah data SPPT sudah dibandingkan dengan hasil pengukuran BPN?
7. Apakah terdapat indikasi kelebihan pembayaran PBB?
8. Jika terbukti ada kelebihan pembayaran, bagaimana prosedur pengembalian hak wajib pajak?
Jangan sampai pemerintah daerah hanya menagih dan menerima pembayaran pajak selama bertahun-tahun, tetapi ketika muncul ketidaksesuaian data tidak mampu menjelaskan asal-usul dan dasar pencatatannya.
IV. BPN harus menjelaskan penyebab perubahan luas 71,4 meter persegi
Berdasarkan keterangan pemilik, perubahan luas baru diketahui setelah pengukuran BPN dilakukan untuk proses transaksi tanah.
Pemilik mengaku tidak pernah diberi pemberitahuan resmi mengenai jadwal pengukuran, tidak dipanggil secara tertulis, dan tidak pernah memberikan kuasa kepada panitia untuk menunjukkan atau menyepakati batas tanah atas namanya.
Pemilik menyebut patok atau tanda batas sebelumnya telah dipasang, tetapi dirinya tidak berada di lokasi saat pengukuran berlangsung.
Pemilik juga menyampaikan bahwa para pemilik tanah yang berbatasan tidak mengetahui atau tidak dilibatkan dalam penentuan batas tersebut.
Keterangan ini harus diperiksa melalui dokumen pengukuran. Ketidakhadiran pemilik tidak otomatis menjadikan pengukuran BPN tidak sah. Namun, harus diketahui siapa pemohon pengukuran, siapa yang menunjukkan batas, dan dokumen apa yang menjadi dasar penetapan batas.
Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 mengatur ketentuan teknis mengenai pemasangan tanda batas, persetujuan pihak yang berbatasan, penetapan batas, dan pengukuran bidang tanah.
Pasal 19A dan Pasal 19B mengatur mekanisme pemasangan tanda batas dan penetapan batas berdasarkan surat pernyataan pemasangan tanda batas serta persetujuan pihak yang berbatasan.
Pasal 79 mengatur persiapan pengukuran, termasuk pemberitahuan kepada pemohon mengenai waktu pelaksanaan penetapan batas dan pengukuran.
Karena itu, BPN Kabupaten Kuningan harus menjelaskan:
1. Siapa pemohon pengukuran tanah tersebut?
2. Siapa yang hadir dan menunjukkan batas bidang tanah?
3. Apakah pemilik tanah hadir atau diwakili secara sah?
4. Jika diwakili, apakah terdapat surat kuasa?
5. Apakah tersedia dokumen pernyataan pemasangan tanda batas?
6. Apakah terdapat persetujuan pemilik bidang yang berbatasan?
7. Apakah tersedia gambar ukur, peta bidang, berita acara, foto lapangan, dan data teknis pengukuran?
8. Apa penyebab selisih 71,4 meter persegi?
9. Apakah perbedaan terjadi akibat koreksi data lama, perbedaan batas, atau faktor teknis lainnya?
BPN tidak cukup hanya menyampaikan bahwa hasil pengukuran telah final. Harus ada penjelasan mengenai dasar teknis dan dokumen yang mendukung hasil tersebut.
Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur bahwa sertifikat merupakan alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis sepanjang sesuai dengan surat ukur dan buku tanah.
Artinya, hasil pendaftaran tanah mempunyai kekuatan pembuktian penting, tetapi tetap dapat diperiksa apabila terdapat keberatan dan bukti ketidaksesuaian prosedur.
V. Pemerintah Desa Dukuhdalem harus menjelaskan riwayat tanah
Pemerintah Desa Dukuhdalem disebut telah menerima pemberitahuan mengenai pengukuran dan menjadi saksi dalam proses tersebut.
Namun, berdasarkan keterangan yang diterima redaksi, pemerintah desa tidak memiliki dokumen yang menjelaskan perubahan luas dari 1.617 meter persegi menjadi 1.545,6 meter persegi.
Sekretaris desa disebut menjelaskan bahwa luas SPPT dapat berbeda dengan hasil pengukuran BPN dan BPN menjadi rujukan data pertanahan.
Penjelasan tersebut tidak boleh menjadi alasan untuk mengabaikan riwayat administrasi tanah yang berada dalam pengetahuan pemerintah desa.
Pemerintah desa perlu menjelaskan apakah terdapat buku C, kohir, persil, surat keterangan riwayat tanah, surat penguasaan fisik, atau dokumen lain yang menjadi dasar pencatatan tanah.
Pasal 24 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur kemungkinan pembuktian hak melalui penguasaan fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut apabila bukti tertulis tidak lengkap, dengan sejumlah persyaratan, antara lain penguasaan dilakukan dengan itikad baik, secara terbuka, diperkuat saksi yang dapat dipercaya, dan tidak dipermasalahkan pihak lain dalam periode yang ditentukan.
Pemilik menyatakan telah menguasai dan menggarap tanah tersebut selama lebih dari 20 tahun. Namun, ketentuan ini bukan berarti penguasaan 20 tahun otomatis menjadikan seseorang pemilik tanah. Riwayat penguasaan harus diperkuat dengan saksi, dokumen, dan bukti pendukung.
Pemerintah desa harus membantu menjelaskan riwayat tanah secara objektif, bukan sekadar menyatakan bahwa data BPN lebih berwenang.
VI. Ketua panitia H. Sarhadi disebut mengakui tidak memanggil pemilik
H. Sarhadi selaku ketua panitia disebut menyampaikan bahwa pembayaran dilakukan berdasarkan hasil pengukuran akhir BPN sebesar 110,4 bata.
H. Sarhadi juga disebut mengakui kekeliruan karena tidak memanggil pemilik tanah untuk hadir ketika pengukuran berlangsung.
Ia dikabarkan bersedia memfasilitasi pengukuran ulang, tetapi menyampaikan bahwa biaya pengukuran ulang harus ditanggung pemilik.
Pernyataan tersebut perlu dijelaskan secara terbuka.
Jika ketua panitia mengakui tidak memanggil pemilik, mengapa proses penentuan batas tetap berjalan tanpa memastikan pemilik mengetahui jadwalnya? Apakah panitia mempunyai kewenangan untuk menunjukkan batas tanah atas nama pemilik? Apakah sejak awal pemilik telah diberi tahu bahwa harga akan berubah mengikuti hasil pengukuran BPN?
Pasal 1792 KUHPerdata mengatur pemberian kuasa sebagai persetujuan untuk menyelenggarakan suatu urusan atas nama pemberi kuasa.
Apabila panitia bertindak hanya sebagai perwakilan perusahaan pembeli, kedudukan tersebut tidak otomatis memberikan kewenangan mewakili pemilik tanah.
Panitia harus menunjukkan dasar kewenangan apabila mengaku bertindak atas nama pemilik dalam penetapan batas atau kesepakatan perubahan harga.
Apabila kelalaian atau tindakan panitia terbukti menimbulkan kerugian, Pasal 1365 KUHPerdata dapat dipertimbangkan sebagai dasar gugatan perbuatan melawan hukum. Namun, tanggung jawab pribadi tidak otomatis timbul hanya karena seseorang menjadi ketua panitia. Harus dibuktikan perbuatan, kesalahan, kerugian, dan hubungan sebab akibat.
VII. Perusahaan pembeli juga harus menjelaskan dasar perubahan harga
Perusahaan disebut membeli tanah dengan perhitungan harga Rp2.500.000 per bata. Setelah hasil pengukuran BPN disampaikan, pembayaran dilakukan sebesar Rp276 juta berdasarkan 110,4 bata.
Perusahaan harus menjelaskan apakah sejak awal terdapat klausul bahwa luas final dan harga transaksi akan mengikuti hasil pengukuran aktual BPN.
Pasal 1320 KUHPerdata mengatur syarat sah perjanjian, termasuk kesepakatan para pihak. Pasal 1321 mengatur persetujuan yang diberikan karena kekhilafan, paksaan, atau penipuan. Pasal 1322 mengatur kekhilafan yang menyangkut hal esensial, sedangkan Pasal 1328 mengatur penipuan sebagai alasan pembatalan apabila dapat dibuktikan.
Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak dan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Pasal 1457 dan Pasal 1458 KUHPerdata mengatur hubungan jual beli dan kesepakatan mengenai barang serta harga.
Dengan demikian, perusahaan harus dapat menunjukkan apakah pemilik sejak awal menyetujui harga berdasarkan luas aktual hasil pengukuran atau hanya diberi tahu setelah pengukuran selesai.
Jika terdapat kesepakatan harga berdasarkan luas hasil pengukuran BPN, perusahaan perlu menunjukkan bukti kesepakatan tersebut.
Namun, apabila harga awal disepakati berdasarkan 115,5 bata dan tidak ada klausul penyesuaian, pengurangan pembayaran tanpa persetujuan dapat menimbulkan sengketa wanprestasi.
Pemilik juga mengakui telah menandatangani AJB dan kuitansi pelunasan. Dokumen tersebut merupakan bukti penting bagi perusahaan. Namun, apabila terdapat dugaan kekhilafan atau penipuan yang memengaruhi persetujuan, hal tersebut dapat diperiksa melalui mekanisme perdata.
Pasal 1365 KUHPerdata juga dapat dipertimbangkan apabila terdapat perbuatan melawan hukum yang memenuhi unsur dan menimbulkan kerugian.
Perusahaan tidak cukup hanya menyatakan bahwa pembayaran sesuai pengukuran BPN. Perusahaan perlu menunjukkan bahwa pemilik mengetahui dan menyetujui dasar perhitungan harga sebelum transaksi diselesaikan.
VIII. AJB tidak dibacakan menurut pengakuan pemilik, PPAT wajib memberikan klarifikasi
Pemilik mengakui telah menandatangani AJB secara langsung dan menandatangani kuitansi yang menyatakan pembayaran sebesar Rp276 juta telah diterima atau diselesaikan.
Namun, pemilik juga menyampaikan bahwa AJB tidak dibacakan kepadanya. Ia mengaku hanya memperoleh penjelasan mengenai pengukuran dan pembayaran dari panitia, bukan penjelasan langsung dari PPAT mengenai luas dan nilai transaksi.
Pasal 22 PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT mengatur bahwa akta PPAT harus dibacakan atau dijelaskan kepada para pihak dengan dihadiri sekurang-kurangnya dua orang saksi sebelum ditandatangani.
PP Nomor 24 Tahun 2016 yang mengubah PP Nomor 37 Tahun 1998 juga mengatur kategori pelanggaran berat PPAT. Penjelasan Pasal 10 memuat antara lain pembuatan akta tanpa kehadiran para pihak, pemberian keterangan tidak benar dalam akta yang menimbulkan sengketa, dan tidak dibacakannya akta PPAT di hadapan para pihak.
Karena itu, PPAT yang menandatangani AJB harus memberikan klarifikasi:
1. Apakah akta dibacakan atau dijelaskan?
2. Siapa saksi yang hadir?
3. Apakah pemilik diberi kesempatan memeriksa isi akta?
4. Apakah luas 1.545,6 meter persegi dijelaskan?
5. Apakah nilai pembayaran Rp276 juta dijelaskan sebagai hasil perhitungan 110,4 bata?
6. Apakah pemilik mengetahui perbedaan dengan perhitungan awal Rp288,75 juta?
Tidak dibacakannya akta secara lisan belum otomatis membatalkan AJB apabila PPAT telah memberikan penjelasan yang memadai. Namun, apabila akta tidak dibacakan maupun dijelaskan sesuai kewajiban, hal tersebut patut diperiksa oleh instansi pengawas PPAT.
IX. Perbedaan keterangan panitia mengenai kantor notaris dan nama Wakil Bupati
Persoalan lain muncul dari perbedaan keterangan anggota panitia mengenai notaris yang digunakan.
Menurut salah satu anggota panitia, notaris yang digunakan adalah Wakil Bupati Kuningan. Bahkan, pihak media disebut diarahkan untuk menanyakan langsung persoalan tersebut kepada Wakil Bupati.
Namun, anggota panitia lainnya memberikan klarifikasi berbeda. Ia menyatakan bahwa bukan Wakil Bupati yang bertindak sebagai notaris, melainkan transaksi menggunakan jasa kantor notaris yang disebut dimiliki oleh Wakil Bupati, sementara notaris yang menangani pekerjaan tersebut adalah orang lain.
Perbedaan keterangan tersebut harus diluruskan.
Perlu dibedakan antara notaris, PPAT, dan kantor tempat pelayanan berlangsung. AJB tanah dibuat oleh PPAT yang berwenang. Seseorang dapat memiliki jabatan Notaris sekaligus PPAT apabila memenuhi persyaratan pengangkatan, tetapi kewenangan untuk membuat AJB adalah kewenangan PPAT.
UU Nomor 30 Tahun 2004 sebagaimana diubah dengan UU Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris mengatur kewenangan, kewajiban, dan larangan jabatan notaris.
Pasal 11 UU Jabatan Notaris mengatur kewajiban notaris yang diangkat menjadi pejabat negara untuk mengambil cuti selama memangku jabatan tersebut.
Ketentuan ini relevan apabila benar Wakil Bupati yang dimaksud merupakan notaris aktif dan terdapat dugaan bahwa beliau sendiri menjalankan kewenangan notaris ketika menjabat sebagai pejabat negara.
Namun, apabila yang menangani AJB adalah notaris atau PPAT lain, penggunaan jasa kantor yang disebut terkait dengan Wakil Bupati tidak otomatis membuktikan pelanggaran oleh Wakil Bupati.
Redaksi tidak menyimpulkan bahwa Wakil Bupati membuat atau menandatangani AJB. Hubungan kepemilikan kantor yang disebut panitia juga masih harus dibuktikan.
Kantor yang digunakan perlu menjelaskan siapa notaris dan PPAT yang sebenarnya menangani transaksi, serta apa bentuk hubungan kantor tersebut dengan Wakil Bupati.
Wakil Bupati juga patut diberi kesempatan memberikan klarifikasi agar tidak terjadi kesalahpahaman publik akibat perbedaan informasi dari anggota panitia.
X. Legalitas sertifikat atas nama perusahaan harus diperiksa
Informasi yang diterima redaksi menyebutkan sertifikat tanah telah beralih dan terdaftar atas nama perusahaan, sedangkan sebelumnya tanah belum bersertifikat dan pemilik hanya memiliki SPPT PBB.
Jenis sertifikat yang telah diterbitkan belum diketahui secara lengkap.
Pasal 21 ayat (2) UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria mengatur bahwa badan hukum pada prinsipnya tidak dapat mempunyai Hak Milik, kecuali badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah.
Perusahaan berbentuk perseroan terbatas pada umumnya dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai apabila memenuhi
